親が買った値段が分からない実家、
売ったら税金はどうなる？

実家を売ったときの税金は、どう計算する？

家や土地を売ったときの税金は、給与などとは分けて計算します。もとになるのは譲渡所得（売って得た利益）で、次の式で出します。

• 取得費：親が家や土地を買ったときの値段や、買うときの手数料などです。後から払った改良費なども足します
• 譲渡費用：売るために直接かかった費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、家を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが当たります
• 入らないもの：修繕費や固定資産税など、家を持ち続けるためにかかった費用は譲渡費用になりません

税率は、所有期間（持っていた期間）で変わります。売った年の1月1日に、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。

所得税と一緒に、復興特別所得税（所得税の額の2.1％）も納めます。

親が買った値段が分からないときは、どうなる？

取得費が分からないときは、売った値段の5％を取得費にできます。これを概算取得費と呼びます。国税庁は、先祖から受け継いだ土地や、買った時期が古い家などを例に挙げています。実際の取得費が売った値段の5％より少ないときも、5％を使えます。

3,000万円で売り、仲介手数料などの譲渡費用が100万円かかった場合で比べます（100万円は計算のための仮の額です）。

	買った値段が分からない	買った値段が1,000万円と分かった
取得費	5％の150万円です。	1,000万円です。
譲渡所得	3,000万円－（150万円＋100万円）＝2,750万円です。	3,000万円－（1,000万円＋100万円）＝1,900万円です。

表の「買った値段が分からない」場合で、所有期間が5年を超えるときの税金は、所得税412万5,000円、復興特別所得税8万6,625円、住民税137万5,000円です（端数の処理は省いています）。買った値段の資料が見つかると、譲渡所得が小さくなることがあります。

相続した実家の取得費と、取得した日はどうなる？

相続した家や土地を売るときの取得費は、親（亡くなった人）が買ったときの値段などをもとに計算します。取得した日も、親が取得した日をそのまま引き継ぎます。

• 所有期間：親が取得した日から、売った年の1月1日までで、長期か短期かを決めます
• 相続のときの費用：相続のときに子が払った登記費用や不動産取得税も、取得費に入ります（事業に使っていない家の場合です）
• 5％を使うとき：5％を取得費にする場合は、相続のときの登記費用などを足せません

建物は、使ったり年数がたったりして値打ちが下がるので、買った値段や建てた値段から減価償却費（年数に応じて下がった分）を引いたものが取得費になります。事業に使っていなかった家は、次の式で計算します。

1,500万円で建てた木造の家	計算
30年たって売る	1,500万円×0.9×0.031×30＝1,255万5,000円を引きます。建物の取得費は244万5,000円です。
40年たって売る	式では1,674万円ですが、95％の1,425万円までしか引きません。建物の取得費は75万円です。

土地の取得費は、買ったときの値段などの合計で、建物のように減価償却費を引きません。古い家では建物の取得費が小さくなるため、土地の取得費が分かるかどうかが大きく効きます。

親が買った値段は、どこで探せる？

国税庁は、譲渡所得の内訳書（申告で出す計算の書類）を、契約書や領収書などに基づいて書くよう案内しています。まず次のものを探します。

• 買ったときの売買契約書：土地や建物の値段、契約した日が書いてあります
• 代金や手数料の領収書：買ったときの仲介手数料なども取得費に入ります
• 家を建てたときの契約書・領収書：建築代金も取得費になります。後から改良した工事の書類も探します
• 登記事項証明書：法務局で、だれでも取れます。権利部の甲区に、所有者に関する事項が記録されており、親がいつ持ち主になったかを確かめる手がかりになります

土地と建物をまとめて買い、契約書に内訳が書いていないときは、買ったときの時価の割合で分けます。国税庁は、建物の値段を「建物の標準的な建築価額表」をもとに計算する方法も示しています。契約書に建物の消費税額が書いてあれば、そこから建物の値段を計算できます。

通帳の記録やローンの書類など、契約書や領収書以外のもので取得費を示せるかどうかは、申告の前に税務署に確かめます。見つからないときは、5％を使って申告することになります。

相続税の取得費加算と、空き家の3,000万円控除はどう選ぶ？

相続した家を売るときは、取得費のほかに2つの特例が関わります。2つは同じ家で一緒には使えません。空き家の3,000万円控除は、相続財産を売ったときの取得費の特例など、ほかの特例を受けていないことが条件です。

	相続税の取得費加算	空き家の3,000万円控除
どんな特例か	払った相続税のうち一定の額を、取得費に足せます。	譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。相続した人が3人以上のときは、2024年1月1日以後の売却で最高2,000万円です。
使える人	相続した人で、相続税がかかった人です。	親が一人で住んでいた家を相続した人で、建てた時期などの条件に合う人です。
売る期限	相続の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。	相続の日から3年を経過する日がある年の12月31日までです。今の制度は2027年12月31日までの売却が対象です。
手続き	確定申告で「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」などを出します。	確定申告で、市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」などを出します。

相続税の申告期限は、親が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。取得費加算の期限は、そこから3年なので、通常は亡くなってから3年10か月ほどになります。相続税がかからなかった人は、取得費加算は使えません。

空き家の3,000万円控除を使うときも、まず取得費を出して譲渡所得を計算します。条件に合えば、上の例の2,750万円は、控除で0円になります。控除は、差し引く前の譲渡所得の額までです。条件は老人ホームで亡くなった親の家と3,000万円控除にもまとめました。

売る前の期限チェックで、期限の日付を調べる →

こんなときに、当社がすること

こんなとき	当社がすること
親が買った値段の手がかりが見つからない	探す手がかり（売買契約書、領収書、建てたときの書類、登記事項証明書など）を、どこで取れるかと合わせて一覧にしてお渡しします。
取得費加算と3,000万円控除のどちらになるか分からない	それぞれの売る期限を日付で書き出し、税務署や税理士に確かめることを一覧にしてお渡しします。
兄弟で相続していて、売る時期を決めたい	家族の皆さんに同じ資料をお送りし、見積もりの日程を調整します。見積もりと売却の手続きは免許を持つ不動産会社が行います。

取得費の計算や特例が使えるかどうかは、個別の事情で結論が変わります。具体的な判断は、税務署・税理士にご確認ください。

出典

• 国税庁 タックスアンサーNo.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁 タックスアンサーNo.3258 取得費が分からないとき
• 国税庁 確定申告書等作成コーナー 取得費がわからないとき（概算取得費の特例）
• 国税庁 タックスアンサーNo.3252 取得費となるもの
• 国税庁 タックスアンサーNo.3255 譲渡費用となるもの
• 国税庁 タックスアンサーNo.3261 建物の取得費の計算
• 国税庁 タックスアンサーNo.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
• 国税庁 タックスアンサーNo.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 タックスアンサーNo.3211 短期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 タックスアンサーNo.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 国税庁 タックスアンサーNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 タックスアンサーNo.4205 相続税の申告と納税
• 国税庁 令和7年分 譲渡所得の申告のしかた（土地や建物をお売りになった場合）
• 法務省 不動産登記のABC