施設に入った親の家、
売るか貸すか、どう決める？

親が家に戻る見込みは？

まず、本人の意向と体の状態から、家に戻る見込みを考えます。戻る見込みがあるうちに売ると、戻る場所がなくなります。

貸す場合も、期間を決めない普通の賃貸借では、すぐ明け渡してもらえないことがあります。貸す側から契約を終わらせるには、「正当の事由」（やむを得ない理由）が要るためです（借地借家法28条）。

期間が来たら更新せずに終わる「定期建物賃貸借」という契約もあります。書面で契約し、更新がないことを前もって書面で説明する決まりです（同法38条）。

売る・貸すで何が違う？

主な違いを並べると、次のとおりです。

	売る	貸す
戻る場所	なくなる	残る。ただし普通の賃貸借では、すぐ明け渡してもらえないことがある
お金と手間	固定資産税や修繕の費用は、売れればかからなくなる	家賃が入る。借りる人探し・修繕・入金の確認の手間と、固定資産税などがかかり続ける
税金の特例 （親が売る）	住まなくなった日から3年たつ日がある年の12月31日までに売れば、マイホームの3,000万円控除の対象になり得る（住まなくなったあとの使い道は問われない）
税金の特例 （相続後に売る）	空き家の3,000万円控除の対象になり得る	老人ホームに入ったあとに貸していると、空き家の3,000万円控除は使えない
親が判断 できないとき	成年後見人が手続きし、家庭裁判所の許可も要る

「しばらく貸して、あとで売る」と考えるなら、期限と、貸すことで使えなくなる特例を先に確かめます。

売る前の期限チェックで、期限の日付を調べる →

持ち続けると何がかかる？

売らずに持ち続けるあいだは、固定資産税や修繕の費用がかかり続けます。空き家にしておくなら、換気や見回りなどの管理も要ります。貸すなら、借りる人探しや修繕、家賃の入金の確認をだれが担うかも決めておきます。

施設に入った親の家を賃貸に出すときの手順は？

親の家を貸すときは、次の順番で進めます。

1. だれが貸すかを確かめる：貸す人は、家の持ち主である親です。親が判断できないときは、成年後見人（家庭裁判所が選ぶ、親に代わって財産を管理する人）が要ることがあります
2. 貸し方を選ぶ：期間を決めて貸す定期借家なら、期間が終わると契約が終わります。くわしくは 定期借家の書面と通知 にまとめました
3. 家の中を空ける：親の荷物をどこまで残すかを決めます。くわしくは 荷物が残ったままの実家 にまとめました
4. 借りる人を探して契約する：借りる人の募集と契約の手続きは、免許を持つ不動産会社が行います
5. 家賃の収入を申告する：家賃は、家の持ち主である親の不動産所得になります。家賃などの収入から、固定資産税・損害保険料・修繕費などの必要経費を引いて計算します（国税庁のタックスアンサー「不動産収入を受け取ったとき」）

貸すと、親が亡くなったあとに空き家の3,000万円控除が使えなくなります。先に「売る・貸すで何が違う？」の表で確かめてから決めます。

親が判断できないときは？

親の名義の家を売るのも貸すのも、契約するのは名義人である親本人です。契約のときに親が判断できない状態だと、その契約は無効になります（民法3条の2）。

その場合は、成年後見人が代わりに手続きします。親が住んでいた家を売る・貸すには、家庭裁判所の許可も要ります（民法859条の3）。

親が自分で判断できるうちに本人の意向を聞き、家族で方針を話し合っておくと、あとの手続きを進めやすくなります。

家族で何を確かめる？

次の5つを、家族で確かめておきます。

• 親は家に戻りたいか、戻れる見込みはあるか
• 施設の費用に、家を売ったお金が必要か
• 税金の特例の期限は、いつか
• 親は今、自分で契約の判断ができるか
• 貸すなら、管理の手間をだれが担うか

こんなときに、当社がすること

こんなとき	当社がすること
売るか貸すか決められない	売る・貸す・管理するの3つを、かかるお金と期限で並べた表を作ります
税金の特例が使えるか知りたい	期限を日付で書き出し、税務署や税理士に確かめることを一覧にしてお渡しします

税金や契約の判断は専門家の領域です。個別の条件は、税理士・税務署・司法書士などの専門家にご確認ください。

出典

• 国税庁 タックスアンサーNo.3302 マイホームを売ったときの特例
• 国税庁 タックスアンサーNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• 国税庁 タックスアンサーNo.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
• e-Gov法令検索 借地借家法（第28条・第38条）
• e-Gov法令検索 民法（第3条の2・第859条の3）
• 国税庁 タックスアンサー（番号1370） 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）