再建築不可の実家は売れる？
確かめ方と売り方

再建築不可とは、どんな家のこと？

再建築不可とは、今の家を取り壊すと、同じ土地に新しく家を建てられない状態のことです。多くは、建築基準法43条の接道義務（敷地が道路に接していなければならない決まり）を満たしていないことが理由です。

ここでいう「道路」は、建築基準法42条で決められた道のことです。見た目が道でも、建築基準法の道路に当たらないことがあります。

• 道路に接していない：敷地がほかの家の土地に囲まれていて、道路に出られない場合です
• 接している長さが2mに足りない：細い通路だけで道路につながっている敷地などです
• 前の道が建築基準法の道路ではない：幅が4mあっても、42条の道路に当たらない道もあります

幅が4mに足りない道でも、建築基準法ができた時などに家が立ち並んでいて、特定行政庁（建築の許可などをする市区町村長または都道府県知事）が指定した道は、道路とみなされます（建築基準法42条2項）。この道を「2項道路」や「みなし道路」と呼びます。

今ある家は、建てた後に決まりができたり変わったりして今の決まりに合わなくなっていても、そのまま使い続けられます（建築基準法3条2項）。問題になるのは、取り壊して建て直すときです。

実家が再建築不可かどうか、どこで確かめる？

前の道が建築基準法の道路かどうかは、特定行政庁が決めます。実家のある市区町村の建築の担当課（建築指導課など）で、道路の種別を確かめます。市区町村によっては、建築の担当が都道府県のこともあります。

1. 住所と地番を控える：固定資産税の納税通知書や登記事項証明書で、実家の地番を確かめます
2. 法務局で書類を取る：登記事項証明書と、地図または地図に準ずる図面（公図と呼ばれます）の写しは、だれでも請求できます（不動産登記法119条・120条）。土地の地番や区画、持ち主が分かります
3. 建築の担当課で道路の種別を聞く：前の道が42条のどの道路に当たるか、2項道路ならセットバックが要るかを確かめます。特定行政庁は、指定道路図と指定道路調書を閲覧できるようにしています（建築基準法93条の2、建築基準法施行規則11条の3）
4. 建築計画概要書を見る：家を建てたときの確認の記録で、特定行政庁で閲覧できます（同じく施行規則11条の3）。建物が取り壊されるまで閲覧に出されます

公図や登記事項証明書は、土地の形や持ち主を知る手がかりです。前の道が建築基準法の道路かどうかは、建築の担当課で確かめます。

建て替えを認めてもらう方法（43条2項の認定・許可）はある？

道路に2m以上接していなくても、建築基準法43条2項に当てはまれば、接道義務の決まりは使われません。認定と許可の2つがあります。

	43条2項1号（認定）	43条2項2号（許可）
敷地の条件	幅4m以上の道（建築基準法の道路以外で、省令の基準に合うもの）に2m以上接している必要があります。	敷地の周りに公園や広場などの広い空地がある、幅4m以上の農道などに2m以上接している、道路に通じる十分な幅の通路に接している、などのいずれかに当たる必要があります。
建物の条件	一戸建ての住宅などの用途で、延べ面積が500㎡以内であることなどが決められています。	省令の基準に合う建物であることが必要です。
だれが決めるか	特定行政庁が、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるものです。	特定行政庁が支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可するものです。

条件は、建築基準法43条2項と建築基準法施行規則10条の3に書かれています。実家の敷地が当てはまるか、認めてもらえるかは、特定行政庁が一件ずつ判断します。売る前に、建築の担当課に相談します。

再建築不可の実家は、どう売る？

建て替えられない家でも、売ることはできます。買う人は、建て替えられないことを分かったうえで買うことになります。売り方は、大きく分けて次のとおりです。

売り方	どういうことか
隣の土地の人に売る	隣の人の土地と合わせると、道路に2m以上接する敷地になることがあります。隣の人にとって、使い道が広がる土地になることがあります。
隣の土地の一部を買う・借りる	道路に2m以上接する敷地にできれば、43条1項の条件を満たせることがあります。借りる形で認められるかどうかは、建築の担当課に確かめます。
43条2項の認定・許可を受けられるか確かめてから売る	認定や許可の見込みが分かると、買う人に伝えられることが増えます。認められるかは特定行政庁が判断します。
そのまま売る	今の家に住む、貸す、直して使う、などを考える人が買う人になります。

相続した家を売るときは、相続の登記が済んでいることが前提になります。荷物が残ったままのときは荷物が残ったままの実家を売るに、税金は取得費が分からない実家の税金にまとめました。

2025年4月から、実家のリフォームの手続きはどう変わった？

2025年4月1日に改正された建築基準法が施行され、「4号特例」と呼ばれた審査を省く仕組みが縮小されました。国土交通省は、2階建ての木造の一戸建てなどで行う大規模なリフォームのうち、2025年4月以降に工事を始めるものは、前もって建築確認の手続きが要ると案内しています。

木造の家	大規模なリフォームの建築確認
2階建て	要ります。改正前は要りませんでした。
平屋で延べ面積200㎡超	要ります。
平屋で延べ面積200㎡以下	要りません。

• 大規模なリフォームとは：建築基準法の大規模の修繕・大規模の模様替のことで、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）の一種以上について、過半を直す工事です。階段の架け替えや屋根の全面的な改修などが当たります
• 手続きが要らない工事：キッチン、トイレ、浴室などの水回りのリフォームや、手すり・スロープを付ける工事は、手続きが要らないと案内されています。工事の中身によっては当たる場合があるので、建築主事か指定確認検査機関に相談します
• 屋根や壁の仕上げだけを直す工事：大規模なリフォームに当たらないと案内されています

こんなときに、当社がすること

こんなとき	当社がすること
実家が再建築不可かどうか分からない	法務局で取る書類と、建築の担当課で確かめること（道路の種別、セットバックの要否、建築計画概要書）を一覧にしてお渡しします。
隣の人に話すか、そのまま売るか決められない	売り方ごとに、確かめることと順番を表にしてお渡しします。
兄弟で相続していて、売るか決めたい	家族の皆さんに同じ資料をお送りし、見積もりの日程を調整します。見積もりと売却の手続きは免許を持つ不動産会社が行います。

道路の種別や、認定・許可を受けられるかは、土地ごとに結論が変わります。具体的な判断は、実家のある市区町村などの建築の担当課にご確認ください。

出典

• e-Gov法令検索 建築基準法（第2条第14号・第15号・第35号、第3条第2項、第6条、第42条、第43条、第44条、第93条の2）
• e-Gov法令検索 建築基準法施行規則（第10条の3 敷地と道路との関係の特例の基準、第11条の3 書類の閲覧等）
• e-Gov法令検索 不動産登記法（第14条 地図等、第119条 登記事項証明書の交付等、第120条 地図の写しの交付等）
• 国土交通省 建築基準法改正 建築確認（2025年3月版）大規模なリフォームについて