空き家の3,000万円控除は
耐震リフォームでも使える？

耐震リフォームした実家でも、3,000万円控除は使える？

使えます。相続した親の家を売ったときの3,000万円控除（被相続人の居住用財産の特例）は、家を残して売る形でも使えます。その場合は、売る時に家が一定の耐震基準を満たしていることが条件です（租税特別措置法35条3項）。

家を残して売る形は、耐震改修をいつ、だれがするかで2つに分かれます。

	売る前に耐震基準を満たす	売った後に耐震改修する
工事をする時期	売る時までです。もともと耐震基準を満たしている家は、工事は要りません。	売った時から、売った年の翌年2月15日までです。
工事をする人	相続した人が、売る前に行います。	売買契約で決めます。国土交通省の特約の例では、買主が自分の責任と負担で工事をします。
対象になる売却	2027年12月31日までの売却です。	2024年1月1日以後、2027年12月31日までの売却です。
耐震基準を示す書類	売った日前2年以内に調査が終わった耐震基準適合証明書か、その期間に評価された建設住宅性能評価書の写しです。	工事が終わった日から確定申告書を出す日までに調査が終わった耐震基準適合証明書か、その期間に評価された建設住宅性能評価書の写しです。

家を取り壊して土地を売る形は、実家は取り壊して売る？古家付きで売る？にまとめました。この記事では、家を残して売る形を書きます。

家を残して売るときの条件は？

国税庁が示す主な条件は、次のとおりです。

• 建てた時期：1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家です
• 建物の種類：区分所有建物の登記がされた建物（分譲マンションなど）でないことが条件です
• 住んでいた人：相続の直前に、亡くなった親のほかに住んでいた人がいなかったことが条件です
• 相続した後の使い方：相続の時から売る時まで、事業、貸付け、住まいに使っていないことが条件です
• 売る期限：相続の日から3年を経過する日がある年の12月31日までに売ります。今の制度は2027年12月31日までの売却が対象です
• 売った値段：1億円以下であることが条件です。ほかの相続人が売った分なども合わせて判定します
• ほかの特例：相続財産を売ったときの取得費の特例など、ほかの特例を受けていないことが条件です
• 売る相手：親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ったものでないことが条件です

3人で3分の1ずつ相続した家を、9,000万円で売った場合で計算します。親が買った値段が分からないので取得費を売った値段の5％とし、1人分の譲渡費用（仲介手数料など）を100万円とします（譲渡費用は計算のための仮の額です）。

1人分	計算
売った値段	9,000万円÷3＝3,000万円です。
取得費	3,000万円×5％＝150万円です。
譲渡所得	3,000万円－（150万円＋100万円）＝2,750万円です。
控除した後	3人で相続しているので、差し引けるのは最高2,000万円です。2,750万円－2,000万円＝750万円です。

所有期間が5年を超える長期譲渡所得のときは、1人あたり、750万円に所得税15％の112万5,000円と、住民税5％の37万5,000円がかかります。所得税と一緒に、復興特別所得税（所得税の額の2.1％）の2万3,625円も納めます。

取得費の5％は取得費が分からない実家の税金に、老人ホームに入っていた親の家の条件は老人ホームで亡くなった親の家と3,000万円控除にまとめました。

売る前の期限チェックで、期限の日付を調べる →

「耐震基準を満たす」は、どの書類で示す？

確定申告では、耐震基準適合証明書か、建設住宅性能評価書の写しを出します。どちらも、国土交通省の告示で決められた書類です。

書類	出す人と中身
耐震基準適合証明書	家が耐震基準に合っていることを証明する書類です。建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が、決められた書式で出します。
建設住宅性能評価書の写し	住宅性能表示制度の評価書で、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）が等級1、等級2、等級3のどれかのものに限ります。

証明書を出せる建築士は、登録された建築士事務所に属する人に限られます。家の大きさや構造によっては、一級建築士、または一級か二級の建築士に限られます。

売る前に工事をする形では、証明のための調査が、売った日前2年以内に終わっている必要があります。工事と調査を早く済ませても、売るのが調査から2年より後になると、その証明書は使えません。

売った後に買主が耐震改修する形は、どう進める？

2024年1月1日以後の売却では、売った時から、売った年の翌年2月15日までに家が耐震基準を満たすようになれば、対象になります。国土交通省は、この形では、その期間中に耐震改修の工事をすることが欠かせないとしています。売る時にすでに耐震基準を満たしている家は、「売る前に耐震基準を満たす」形で考えます。

1. 売買契約で決める：売った後に買主が耐震改修の工事をすること、工事を終える日、必要な書類を売主に渡す日を、特約で決めます。国土交通省は、特約の例を出しています
2. 買主が工事をする：売った年の翌年2月15日までに、工事を終えます
3. 証明を受ける：工事が終わった日から確定申告書を出す日までに、耐震基準適合証明書のための調査か、建設住宅性能評価を受けます
4. 書類を受け取る：売主は買主から、耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写しと、工事を終えた日が分かる書類（工事請負契約書の写し、工事費用の請求書や領収書など）を受け取ります
5. 市区町村の確認書を取る：売主が、家のある市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」を申請します
6. 確定申告をする：売った年の分の確定申告で、確認書などを税務署に出します

国土交通省は、特約がなくても確認書は出せるとしています。そのうえで、買主の協力が欠かせないので、トラブルを防ぐために特約を確認することにしていると説明しています。

市区町村の確認書と確定申告では、何を出す？

特例を使うには、先に家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告で税務署に出します。国土交通省の資料では、親が亡くなるまで家に住んでいて、家を残して売る場合、確認書の申請に主に次の書類を出します。

確かめること	出す書類の例
親が亡くなる直前まで家に住んでいたこと	亡くなった親の住民票の除票の写しです。
親のほかに住んでいた人がいなかったこと	相続人の住民票の写しです。住民票の写しで前の住所が分からないときは、戸籍の附票の写しです。
家と土地を相続した人の数	家と土地の登記事項証明書です。相続登記が済んでいないときなどは、遺産分割協議書などです。
相続の後、事業・貸付け・住まいに使っていないこと	売買契約書のコピーなどと、電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類、宅地建物取引業者が「現況空き家」と書いた広告などのどれかです。
売った後に耐震改修をしたこと	上の書類に加えて、売買契約書などの特約の部分、耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書のコピー、工事請負契約書のコピー、工事費用の請求書や領収書などです。

確定申告では、確定申告書に次の書類を付けます。

• 譲渡所得の内訳書：確定申告書付表兼計算明細書［土地・建物用］です
• 登記事項証明書など：相続で取得したこと、1981年5月31日以前に建てられたこと、区分所有建物の登記がないことが分かるものです
• 被相続人居住用家屋等確認書：家のある市区町村長から交付を受けたものです
• 耐震の書類：耐震基準適合証明書か、建設住宅性能評価書の写しです
• 売った値段が分かる書類：売買契約書の写しなどで、1億円以下と分かるものです

登記事項証明書は、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を書くなどすると、付けなくてよくなります。確認書の申請の細かい書類は、家のある市区町村の窓口で確かめます。申告は売った後の確定申告にもまとめました。

こんなときに、当社がすること

こんなとき	当社がすること
売る前に耐震改修するか、買主に任せるか決められない	相続から3年目の年末、売った翌年の2月15日、2027年12月31日などの日付を書き出し、2つの形を比べる表にしてお渡しします。
どの書類をだれから受け取るか分からない	確認書と確定申告に要る書類を、取る場所や受け取る相手（市区町村・法務局・買主など）と合わせて一覧にしてお渡しします。
兄弟3人以上で相続していて、売り方を決めたい	家族の皆さんに同じ資料をお送りし、見積もりの日程を調整します。耐震診断や耐震改修の見積もりは建築士事務所など、売却の手続きは免許を持つ不動産会社が行います。

3,000万円控除が使えるかどうかや、家が耐震基準に合うかどうかは、個別の事情で結論が変わります。具体的な判断は、税務署・税理士・建築士に、確認書は家のある市区町村にご確認ください。

出典

• 国税庁 タックスアンサーNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• e-Gov法令検索 租税特別措置法（第35条 居住用財産の譲渡所得の特別控除）
• 国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
• 国土交通省 制度の概要（令和6年1月1日～）
• 国土交通省 制度の詳細（令和6年1月1日～）
• 国土交通省 特約等の例（令和5年度税制改正による拡充部分の適用を受ける場合）
• 国土交通省告示第685号 耐震基準に適合する旨を証する書類について
• 国税庁 タックスアンサーNo.3208 長期譲渡所得の税額の計算