実家を売ったら確定申告は要る？
いつ・だれが・何を出すか

答え：売った翌年の2月16日から3月15日までに、売った人が申告します。兄弟で共有していたら、一人ひとりが自分の持分について申告します。3,000万円控除などの特例を使うときは、税金が0円になっても申告が要ります。

この記事の要点

申告は、売った年の翌年2月16日から3月15日までです
共有の家は、持分ごとに一人ひとりが申告します
特例を使うなら、税金が0円になっても確定申告が要ります

実家を売ったら、確定申告はいつする？

所得税は、1月1日から12月31日までの1年分をまとめて計算します。実家を売った年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。納める税金の期限も、原則として翌年の3月15日です。

2月16日〜3月15日売った年の翌年の申告の期間（所得税法120条）

3月15日原則の納付の期限

期限が土曜日・日曜日・祝日などに当たるときは、その翌日が期限になります（国税通則法10条2項）。たとえば2025年分は、3月15日が日曜日だったため、2026年3月16日までが申告の期間でした。2026年中に売った場合は、2027年2月16日（火）から3月15日（月）までです。

譲渡所得の内訳書には、売買契約日と引き渡した日の両方を書きます。国税庁は、引き渡した日を、通常は登記に要る書類などを買主に渡して最後の代金を受け取った日と案内しています。年末に契約して年明けに引き渡す場合は、どちらの年の分として申告するかを、税務署に確かめます。

売る前の期限チェックで、期限の日付を調べる →

だれが申告する？兄弟で共有していたら？

申告するのは、売った人、つまり売ったときの家の持ち主です。親の名義のまま親が売れば親が、相続して子の名義になってから売れば子が申告します。

兄弟で共有していた家を売ったときは、共有している一人ひとりが、自分の持分（共有の割合）について申告します。国税庁の記載例では、持分2分の1の人が、売った値段の総額と、自分の持分に応じた値段を二段で書き、ほかの共有者の住所・氏名・持分も書いています。

売った値段：総額と、自分の持分に応じた額を書きます
費用：仲介手数料などの譲渡費用も、持分に応じて受け取ったり払ったりした額で計算します（仲介手数料の上限は実家を売るときの仲介手数料にまとめました）
空き家の3,000万円控除：相続した人が3人以上のときは、2024年1月1日以後の売却で、1人あたり最高2,000万円です

兄弟で共有した家を売る流れは兄弟で共有した実家は売れる？にまとめました。

利益が出なくても、確定申告は要る？

売って利益（譲渡所得）が出なければ、家や土地を売ったことで納める所得税はありません。譲渡所得は「売った値段－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費は、親が家を買ったときの値段などです。

気をつけるのは、特例を使って税金が0円になる場合です。次の特例は、確定申告をすることが条件です。申告しないと、特例を受けられません。

特例	どんなときか
マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除	自分が住んでいた家を売ったときに使えます。住まなくなってから3年を経過する日がある年の12月31日までに売る場合も対象です。
空き家の3,000万円控除	亡くなった親が一人で住んでいた家を、相続した人が売ったときに使えます。
相続税の取得費加算	相続税がかかった人が、決められた期間内に相続した家を売ったときに使えます。

土地や建物を売って出た損は、一定のマイホームの損を除き、給与など、ほかの所得と差し引きできません。取得費が分からないときの計算は親が買った値段が分からない実家を売ったら税金は？にまとめました。

確定申告では、何を出す？

土地や建物を売ったときは、確定申告書の第一表・第二表に、第三表（分離課税用）を加えて申告します。売った値段や費用の計算は、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」に書きます。特例を使うときは、ほかの書類も添えます。

どんなとき	添える主な書類
どの場合も	譲渡所得の内訳書です。マイナンバーを書き、本人確認書類を見せるか、写しを添えます。
マイホームの3,000万円の特別控除	売買契約の前日に住民票の住所と売った家の所在地が違うときは、戸籍の附票の写しなどを添えます。
空き家の3,000万円控除	市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」、登記事項証明書など、売買契約書の写しなどです。家を耐震の基準に合わせたか、取り壊したかによって、ほかの書類も要ります。
相続税の取得費加算	「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」です。

国税庁の手引きは、譲渡所得の内訳書を、契約書や領収書などに基づいて書くよう案内しています。登記事項証明書は、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を書くことなどで、添付を省けます。売るときに集める書類は実家を売るときに必要な書類は？にまとめました。

住民税・国民健康保険料・介護保険料はどう変わる？

売った翌年の確定申告の内容は、住民税や保険料の計算にも使われます。

住民税：所得割は、前年の所得に応じてかかります。1月1日に住んでいる市区町村が課税します。長期譲渡所得の住民税は5％です。確定申告をした人は、住民税の申告を別に出す必要はありません
国民健康保険料：世田谷区の例では、前年の所得に、土地や建物を売った所得も含めて計算します。特別控除がある場合は、控除した後の額を使います。ただし、保険料の軽くなる世帯かどうかの判定には、特別控除を差し引く前の額を使います
介護保険料（65歳以上）：前年の合計所得金額で段階が決まります。土地や建物を売ったときの特別控除がある場合は、控除した後の額を使います（介護保険法施行令38条）。40〜64歳の人は、国民健康保険料の中に介護分が含まれます

家族の扶養にも注意が要ります。売った人を、子などが扶養控除や配偶者控除の対象にしている場合は、売った人の合計所得金額によっては、その控除を受けられなくなります。国税庁の手引きでは、土地や建物を売ったときの合計所得金額は、特別控除を差し引く前の額（差引金額）を含めて計算します。

国民健康保険料の計算のしかたは、市区町村ごとに決まっています。具体的な額は、住んでいる市区町村の窓口に確かめます。

親が売った場合と、相続して子が売った場合の違いは？

	親が生きているうちに親が売る	相続して子が売る
申告する人	親です。	相続して持ち主になった子です。共有なら一人ひとりが申告します。
申告の時期	翌年2月16日から3月15日までです。申告の前に親が亡くなったときは、相続人が、相続があったことを知った日の翌日から4か月以内に準確定申告（亡くなった人の分の申告）をします。	翌年2月16日から3月15日までです。
主な特例	親が住んでいた家なら、マイホームの3,000万円の特別控除です。	空き家の3,000万円控除か、相続税の取得費加算です。
取得費と取得した日	親が買ったときのものです。	親が買ったときの値段と、親が取得した日を引き継ぎます。
影響が出る人	親の住民税・保険料と、親を扶養にしている家族の控除です。	売った子の住民税・保険料です。

準確定申告は、相続人が2人以上いるときは連名で出します。他の相続人の氏名を書いて、各人が別々に出すこともできます。親に判断する力がなくなっていると、親の家を売るには成年後見人（家庭裁判所が選ぶ、親に代わって財産を守る人）が要ることがあります。流れは成年後見人が親の家を売るには？にまとめました。売る時期の考え方は実家を売るタイミングはいつ？をご覧ください。

こんなときに、当社がすること

こんなとき	当社がすること
いつまでに何をすればいいか分からない	引き渡しの予定日から、申告の期間と納付の期限、特例の売る期限を日付で書き出してお渡しします。
兄弟それぞれが申告する	家族の皆さんに同じ資料をお送りし、申告で要る書類を一覧にします。
保険料や扶養への影響が心配	税務署・市区町村・税理士に確かめることを一覧にしてお渡しします。

申告が要るかどうか、税金や保険料の額は、個別の事情で変わります。具体的な判断は、税務署・税理士にご確認ください。

出典

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