実家は取り壊して売る？
古家付きで売る？

古家付きで売るのと、取り壊して売るのは、何が違う？

親の家を売るときは、建物を残したまま売る（古家付きで売る）か、取り壊して土地として売るかを選びます。取り壊すかどうかで、税金と手続きが変わります。

	古家付きで売る	取り壊して土地で売る
土地の固定資産税	1月1日に家があれば、住宅用地の特例で軽くなります。	1月1日に家がないと、翌年度から特例が外れ、税額が上がることがあります。
取り壊しの費用	売る人はかかりません。	売る人が払います。土地を売るために取り壊したときは、譲渡費用になります。
空き家の3,000万円控除	家が耐震基準に合っているか、売った翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しが行われることが条件です。	取り壊した後に土地を売る形で使えます。
届出と登記	売る人が取り壊さないので、売る人の届出は要りません。	床面積80㎡以上の解体の届出と、建物の滅失登記が要ります。

実家を取り壊すと、固定資産税はどう変わる？

家が建っている土地（住宅用地）は、固定資産税の課税標準（税額を計算するもとの額）が軽くなっています（地方税法349条の3の2）。この特例は、毎年1月1日（賦課期日）の状態で決まります（地方税法359条）。

住宅用地の区分	固定資産税	都市計画税
住宅1戸につき200㎡までの部分	価格の6分の1です。	価格の3分の1です。
200㎡を超える部分	価格の3分の1です。	価格の3分の2です。

住宅用地になるのは、家の床面積の10倍までの土地です。都市計画税の割合は、東京都主税局の案内によるものです。

• 年の途中で取り壊したとき：その年度の税は変わりません。翌年の1月1日に家がなければ、翌年度から特例が外れます
• 建物の税：家を取り壊すと、取り壊した年の翌年度から、その家の固定資産税・都市計画税はかかりません
• 申告：23区では、住宅を取り壊したときは「固定資産税の住宅用地等申告書」を、翌年の1月31日までに都税事務所の土地班に出すよう案内されています

家を残していても、管理不全空家等や特定空家等として市区町村から勧告を受けると、特例が外れます（地方税法349条の3の2）。くわしくは空き家の固定資産税にまとめました。

取り壊した費用は、売ったときの税金で引ける？

引けます。国税庁は、土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用と建物の損失額を、譲渡費用（売るために直接かかった費用）に挙げています。

土地を2,000万円で売り、取得費は売った値段の5％の100万円、取壊し費用が200万円、仲介手数料などが80万円かかった場合で計算します（取壊し費用と仲介手数料などは計算のための仮の額です）。

項目	金額
譲渡費用	取壊し費用200万円＋仲介手数料など80万円＝280万円です。
譲渡所得	2,000万円－（100万円＋280万円）＝1,620万円です。

修繕費や固定資産税など、家を持ち続けるための費用は譲渡費用になりません。取得費の5％については取得費が分からない実家の税金にまとめました。

空き家の3,000万円控除は、取り壊すかどうかで何が変わる？

相続した親の家（1981年5月31日以前に建てられた家など）を売ったときは、条件に合えば譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。相続した人が3人以上のときは、2024年1月1日以後の売却で最高2,000万円です。売り方は3つあります。

売り方	条件
家を残して売る	売る時に、家が一定の耐震基準を満たしている必要があります。
取り壊してから土地を売る	家の全部を取り壊した後に土地を売ります。取り壊してから売るまで、土地に建物などを建てていないことが条件です。
家を残して売り、売った後に耐震改修か取り壊しをする	売った時から、売った年の翌年2月15日までに、家が耐震基準を満たすか、全部の取壊しが行われる必要があります。取り壊す形は2024年1月1日以後の売却が対象です。

• 使っていないこと：相続の時から、売る時（取り壊す形では取り壊す時と売る時）まで、事業、貸付け、住まいに使っていないことが条件です
• 売る期限：相続の日から3年を経過する日がある年の12月31日までに売ります。今の制度は2027年12月31日までの売却が対象です
• 売った値段：1億円以下であることが条件です
• 市区町村の確認書：確定申告で、売った家のある市区町村長が出す「被相続人居住用家屋等確認書」を付けます

上の計算例の1,620万円は、条件に合えば控除で0円になります。老人ホームに入っていた親の家の条件は老人ホームで亡くなった親の家と3,000万円控除に、申告は売った後の確定申告にまとめました。

売る前の期限チェックで、期限の日付を調べる →

実家を取り壊すときに要る届出と登記は？

1. 建設リサイクル法の届出：床面積の合計が80㎡以上の建物の解体は、工事を頼む人（発注者）が、工事を始める日の7日前までに都道府県知事に届け出ます（建設リサイクル法9条・10条、同法施行令2条）。届け出る窓口は、建物のある市区町村に確かめます
2. 建物の滅失登記：建物がなくなったときは、登記の持ち主（表題部所有者か所有権の登記名義人）が、なくなった日から1か月以内に、建物の滅失の登記を申請します（不動産登記法57条）
3. 登記のない家のとき：東京都主税局は、登記のない家を取り壊したときは、家のあった区の都税事務所に家屋異動届書を出すよう案内しています

滅失登記の申請を正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上のお金の罰）の対象になります（不動産登記法164条）。荷物が残っているときは、取り壊す前に片付けが要ります。荷物が残ったままの実家を売るもご覧ください。

実家の解体費用の補助はある？

補助を出している自治体があります。東京都は「東京都空き家家財整理・解体促進事業」で、都内の空き家の解体費用の一部を補助しています（2026年10月に東京都住宅政策本部のページで確かめた内容です）。

• 対象になる人：東京都空き家ワンストップ相談窓口に相談し、都内の空き家の解体をする所有者です
• 補助の額：解体の費用（消費税などを除いた額）の2分の1で、10万円までです。1,000円未満は切り捨てます

区市町村が独自の補助を出していることもあります。対象になる家や地域、申し込む時期は自治体ごとに違います。工事の契約や着工の前に、実家のある自治体で確かめます。

あわせて読む：空き家の3,000万円控除は耐震リフォームでも使える？

こんなときに、当社がすること

こんなとき	当社がすること
取り壊すか、古家付きで売るか決められない	固定資産税の1月1日、3,000万円控除の売る期限、翌年2月15日などの日付を書き出し、比べる表にしてお渡しします。
取り壊すときの手続きが分からない	解体の届出、滅失登記、補助の確認など、要る書類と役所で確かめることを順番の表にしてお渡しします。
兄弟で相続していて、売り方を決めたい	家族の皆さんに同じ資料をお送りし、見積もりの日程を調整します。見積もりと売却の手続きは免許を持つ不動産会社が行います。

固定資産税や3,000万円控除が使えるかどうかは、個別の事情で結論が変わります。具体的な判断は、市区町村（23区は都税事務所）・税務署・税理士にご確認ください。

出典

• e-Gov法令検索 地方税法（第349条の3の2 住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例、第359条 固定資産税の賦課期日）
• 東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
• 総務省 固定資産税の概要
• 国税庁 タックスアンサーNo.3255 譲渡費用となるもの
• 国税庁 タックスアンサーNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• e-Gov法令検索 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（第9条・第10条）
• e-Gov法令検索 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律施行令（第2条）
• e-Gov法令検索 不動産登記法（第57条 建物の滅失の登記の申請、第164条 過料）
• 東京都住宅政策本部 東京都空き家家財整理・解体促進事業